Milliós csapda az Otthon Startnál: ezt ne lépje meg öt éven belül

Akár jelentős pénzügyi következménye is lehet annak, ha valaki az első öt évben eladja az Otthon Start segítségével megvásárolt ingatlanát.

Fontos ugyanakkor, hogy a konstrukció nem ír elő kötelező bentlakást. Vagyis önmagában az nem probléma, ha az élethelyzet megváltozik és a tulajdonos máshová költözne. Az ingatlan értékesítésére azonban már szigorúbb szabályok vonatkoznak.

Ha például néhány év múlva nagyobb otthonra lenne szükség, nem feltétlenül kell lemondani a kedvezményes, fix 3 százalékos hitelről. Megoldást jelenthet a fedezetcsere, ezt azonban még az eladás előtt, a bankkal egyeztetve kell előkészíteni.

Hosszú idő alatt sokat változhat az élethelyzet

Az Otthon Starttal megvásárolt ingatlanok jelentős része Budapesten és Pest vármegyében található.

A szerződések mintegy:

• 30 százaléka budapesti,
• 14 százaléka Pest vármegyei

ingatlanhoz kapcsolódik.

A hiteleket jellemzően 20–25 éves futamidőre veszik fel. Ennyi idő alatt természetes, hogy jelentősen megváltozhat egy család élethelyzete.

Megérkezhet egy gyermek, nagyobb lakásra lehet szükség, új munkahely miatt másik városba költözhet a család, vagy egyszerűen más ingatlan felelne meg jobban az igényeknek.

Éppen ezért már a hitelfelvételkor érdemes számolni azzal, hogy a megvásárolt lakás nem feltétlenül lesz megfelelő a teljes futamidő alatt.

Az első öt évben különösen óvatosnak kell lenni

Az Otthon Starttal vásárolt ingatlan értékesítése az első öt évben komoly pénzügyi következményekkel járhat.

Egy elhamarkodott eladás miatt a hitelfelvevő elveszítheti a kedvezményes finanszírozás előnyeit, és visszafizetési kötelezettség is keletkezhet.

Ezért nem érdemes úgy meghirdetni vagy értékesíteni az ingatlant, hogy előtte nem tisztáztuk a bankkal a lehetőségeket.

Különösen fontos ez akkor, ha a meglévő lakás eladásából származó pénzt egy következő ingatlan megvásárlásához szeretnénk felhasználni.

Nem kell feltétlenül elveszíteni a 3 százalékos hitelt

Ha a család nagyobb vagy másik ingatlanba költözne, megoldást jelenthet a fedezetcsere.

Ennek lényege, hogy nem feltétlenül kell megszüntetni a meglévő Otthon Start hitelt.

Megfelelő banki jóváhagyás esetén:

• megmaradhat a meglévő hitelszerződés,
• megmaradhat a fix 3 százalékos kamat,
• a korábbi ingatlan kikerülhet a fedezetek közül,
• helyette egy másik megfelelő ingatlan kerülhet a hitel mögé.

Vagyis nem új Otthon Start hitelt vesz fel az ügyfél, hanem a meglévő kölcsön fedezete változik meg.

Miért nem egyszerű a fedezetcsere?

A legnagyobb problémát az időzítés jelentheti.

A régi lakást általában azért szeretné eladni a tulajdonos, mert az abból származó pénzre szüksége van az új ingatlan megvásárlásához.

A banknak ugyanakkor folyamatosan megfelelő fedezetre van szüksége a fennálló hitel mögött.

Emiatt nem feltétlenül működik az a sorrend, hogy:

• eladjuk a régi lakást,
• megkapjuk a vételárat,
• megvesszük az újat,
• majd egyszerűen áthelyezzük rá a hitelt.

A folyamatot előre meg kell tervezni.

Átmeneti fedezetre is szükség lehet

Bizonyos esetekben átmenetileg másik megfelelő ingatlan bevonása is szóba kerülhet.

Ez akár egy családtag megfelelő értékű ingatlana is lehet, amennyiben azt a bank elfogadja fedezetként, és az érintett tulajdonos is hozzájárul.

Ebben az esetben a folyamat például úgy alakulhat, hogy:

• a bank elfogadja az átmeneti fedezetet,
• a régi lakás kikerül a hitel mögül,
• a régi ingatlan tehermentesen értékesíthető,
• megtörténik az új lakás megvásárlása,
• az új tulajdonjog bejegyzése után az új ingatlan kerülhet végleges fedezetként a hitel mögé.

Ennek pontos menete azonban bankonként és az adott ügylet körülményeitől függhet.

A bank jóváhagyása nélkül nem működik

A fedezetcsere nem automatikus.

A bank megvizsgálja az új ingatlant, és csak akkor engedélyezheti a cserét, ha az megfelelő biztosítékot jelent a fennálló hitelre.

Szükség lehet többek között:

• értékbecslésre,
• banki hitelbírálatra,
• megfelelő dokumentumokra,
• az új ingatlan jogi helyzetének ellenőrzésére,
• a tranzakció pontos időzítésére.

Ezért érdemes már azelőtt egyeztetni a finanszírozó bankkal, hogy a meglévő ingatlanra kötelező érvényű adásvételi megállapodás születne.

Otthon Startot csak egyszer lehet igényelni

Van még egy fontos szabály, amellyel hosszú távon is érdemes számolni: az Otthon Start lehetőségét egy ember csak egyszer használhatja ki.

Ez azt jelenti, hogy nem érdemes arra építeni, hogy eladjuk az első Otthon Starttal finanszírozott lakást, lezárjuk a hitelt, majd a következő ingatlanra egyszerűen újra igényeljük ugyanazt a kedvezményes konstrukciót.

Éppen ezért lehet különösen értékes a meglévő 3 százalékos finanszírozás megtartása, ha az élethelyzet később költözést tesz szükségessé.

Más támogatott hiteleknél még hosszabb lehet a korlátozás

Az ingatlan értékesítésére vonatkozó korlátozás nem kizárólag az Otthon Start sajátossága.

A CSOK, a Falusi CSOK és a CSOK Plusz esetében főszabály szerint tízéves elidegenítési és terhelési tilalom kapcsolódik az ingatlanhoz.

Ehhez képest az Otthon Start ötéves időszaka ebből a szempontból rugalmasabb.

Ettől függetlenül öt év is hosszú idő lehet, különösen egy első lakás megvásárlásakor, amikor még jelentősen változhat a család élethelyzete.

Eladás előtt először a bankkal kell egyeztetni

A legfontosabb tehát, hogy az Otthon Starttal megvásárolt ingatlanból történő továbbköltözés nem feltétlenül jelenti a kedvezményes hitel elvesztését.

A kulcs a megfelelő előkészítés.

Ha az első öt évben merül fel a költözés, még az ingatlan értékesítése előtt érdemes egyeztetni a finanszírozó bankkal a fedezetcsere lehetőségéről.

Így előre kiderülhet, elfogadható-e az új ingatlan fedezetként, szükség lesz-e átmeneti fedezetre, milyen értékbecslést kér a bank, és hogyan kell időzíteni az adásvételi szerződéseket.

Egy rosszul időzített eladás komoly költséget okozhat, megfelelően előkészített fedezetcserével viszont megmaradhat a már megszerzett, fix 3 százalékos finanszírozás.

Otthon Start hitellel vásároltál, de már a költözést tervezed? A Bankradar szakértői segítenek áttekinteni a finanszírozási lehetőségeket, hogy egy új ingatlan megvásárlása előtt tisztában legyél a lehetőségeiddel.

Fotó: Pexels