Nem elég felhúzni a falakat: működő bérlakásrendszer nélkül nincs áttörés

Magyarországon a lakhatás kérdése hosszú ideje szorosan összekapcsolódik a saját lakás megszerzésével. Pedig a bérlés is jelenthetne hosszú távon kiszámítható alternatívát.

Ehhez azonban önmagában nem elegendő új bérlakásokat építeni. Olyan rendszerre lenne szükség, amelyben a bérlők évekre előre tervezhetnek, az ingatlanok fenntartása és finanszírozása pedig hosszú távon is biztosított.

A GKI Gazdaságkutató friss elemzése szerint éppen ez jelenti az egyik legnagyobb kihívást a magyar bérlakásszektor számára.

Drasztikusan visszaesett az önkormányzati bérlakások száma

A rendszerváltást követően az önkormányzati bérlakások jelentős része magántulajdonba került.

1990-ben még csaknem 800 ezer önkormányzati bérlakás volt Magyarországon, 2000-re azonban számuk 180 ezer alá csökkent.

2025-re mindössze körülbelül 108 ezer ilyen ingatlan maradt, ami a teljes magyar lakásállomány hozzávetőleg 2,4 százalékát jelenti.

A bérlakásszektor visszaszorulása hozzájárult ahhoz, hogy Magyarországon a saját tulajdonú ingatlan vált a meghatározó lakhatási formává.

Ausztriában egészen más a helyzet

Több nyugat-európai országban jóval nagyobb szerepet játszik a bérlés.

Ausztriában például a lakások mintegy 45 százalékát bérlik, a szociális bérlakások aránya pedig a teljes lakásállományon belül körülbelül 15 százalék.

Németországban szintén jelentős a bérlők aránya.

A különbség azonban nem pusztán abból adódik, hogy ezekben az országokban több kiadó lakás áll rendelkezésre. A GKI szerint fontos tényező az is, hogy a bérlés sok esetben hosszú távon kiszámítható lakhatási forma lehet.

A bérlakás nem feltétlenül átmeneti megoldás

Egy működő bérlakásrendszerben a bérlés nem szükségszerűen néhány hónapos vagy néhány éves átmeneti állapot.

Ha megfelelő mennyiségű, kiszámítható feltételekkel elérhető és megfizethető bérlakás áll rendelkezésre, akkor a bérlők hosszabb távra is tervezhetnek.

A GKI elemzése szerint ez azért is fontos, mert ha valaki stabil és hosszú távon tervezhető bérleti lehetőséget talál, kevésbé érezheti úgy, hogy kizárólag saját ingatlan megszerzésével teremthet magának tartós lakhatási biztonságot.

Nem elég egyszerűen több lakást építeni

Egy működő bérlakásrendszer létrehozása azonban jóval összetettebb feladat annál, mint hogy új lakóépületeket húznak fel.

Az elkészült ingatlanokat hosszú távon:

• tulajdonolni,
• üzemeltetni,
• karbantartani,
• finanszírozni

is kell.

Emellett a bérlők számára is olyan feltételeket kell kialakítani, amelyek mellett hosszabb távon tervezhető a lakhatás.

A GKI szerint az osztrák rendszer egyik fontos tanulsága éppen az, hogy az ottani modell évtizedek alatt alakult ki, önkormányzatok, nonprofit lakásépítő szervezetek és más intézményi szereplők részvételével.

Nem minden bérlakás ugyanazt a célt szolgálja

Fontos különbséget tenni a piaci és a szociális bérlakások között is.

A piaci bérlakások elsősorban azok számára jelenthetnek hosszú távú alternatívát, akik képesek megfizetni a piaci lakbéreket, de valamilyen okból nem szeretnének vagy nem tudnak saját ingatlant vásárolni.

A szociális bérlakások ezzel szemben elsősorban azoknak nyújthatnak nagyobb lakhatási biztonságot, akik jövedelmi helyzetük miatt a piaci lakbéreket sem tudják biztonságosan vállalni.

Egy átfogó bérlakásrendszerben ezért több különböző konstrukciónak is szerepe lehet.

A Wekerle-program változást hozhat

A GKI elemzése szerint a készülő Wekerle Sándor Lakásépítési Program változást jelenthet a hazai lakáspolitikában, mert a saját tulajdon megszerzésének támogatása mellett nagyobb szerepet kaphat a lakáskínálat bővítése és a bérlakásépítés is.

Önmagában azonban az új lakások megépítése nem garantálja egy működő bérlakásszektor kialakulását.

Legalább ilyen fontos kérdés lehet:

• kik bérelhetik majd ezeket az ingatlanokat,
• milyen bérleti díj mellett lesznek elérhetők,
• ki lesz a tulajdonosuk és üzemeltetőjük,
• hogyan történik a karbantartásuk,
• milyen hosszú távú finanszírozás áll majd a rendszer mögött.

A program eredményességét ezért nem feltétlenül csak az elkészült lakások számával lehet majd mérni.

Évtizedes feladat lehet egy működő rendszer kialakítása

A nemzetközi tapasztalatok alapján egy stabil bérlakásszektor nem egyik napról a másikra alakul ki.

A lakások megépítése egyszeri beruházás. Egy működő bérlakásrendszer fenntartása viszont folyamatos finanszírozást, üzemeltetést és megfelelő intézményi hátteret igényel.

A kérdés ezért nem csupán az, hogy hány új bérlakás épül Magyarországon.

Legalább ennyire fontos, hogy milyen feltételekkel lehet majd ezeket kibérelni, mennyire lesz kiszámítható a bérleti jogviszony, és lesz-e mögöttük olyan intézményi rendszer, amely hosszú évek múlva is működőképes marad.

Ha mindez megvalósul, a bérlés a saját lakás mellett valódi, hosszú távú lakhatási alternatívává válhat.

Ajánlott

Ha a bérlés helyett saját ingatlan vásárlását tervezed, érdemes előre tisztázni, milyen finanszírozási lehetőségeid vannak. A Bankradar szakértői segítenek áttekinteni a lehetőségeidet és megtalálni a pénzügyi helyzetedhez illeszkedő finanszírozást.

Fotó: Pexels