Úgy csökkentek a lakásárak, hogy nőttek

2022 végére fokozódott a lakáspiac lassulása, ezt erősítik meg a KSH frissen publikált negyedik negyedévi előzetes adatai. Ám ezek sem utalnak olyan mélyrepülésre, amilyentől sokan tartottak a múlt év őszén.

Az OTP Ingatlanpont összegzése szerint hosszú idő után először 2022 utolsó negyedében csökkent a Központi Statisztikai Hivatal összevont lakáspiaci árindexe. A július-szeptemberi 261,4 százalékos csúcstól elmaradva, október-decemberre 256,2 százalékot adtak ki a már feldolgozott adásvételi adatok. (Azaz egy átlagos lakást több mint két és félszer annyiért lehetett megvenni a múlt év végén, mint a bázisévnek számító 2015-ben).

A negyedévek közötti 2 százaléknyi árcsökkenés forrásáról többet mond, ha külön tekintjük a két részpiacot: az újépítésű, valamint a használt lakások 2015-höz viszonyított tiszta árváltozását. Az előzőek ugyanis ebben az időszakban kifejezetten ártartónak bizonyultak, az összevont index változásának okait ezért egyedül a használt lakások piacán kereshetjük, ahol a két negyedév között 2,3 százalékkal csökkentek az árak.

Ám ez csak azoknak lehet megdöbbentő, akik csupán a közelmúlt extrém módon szárnyaló piacára emlékeznek. Mint Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője felidézi a korábbi időszakokat: az utolsó 10 év negyven negyedévében további öt alkalommal csökkent a használtlakás-index a megelőző három hónaphoz képest, s például 2020. II. negyedében ennek a mértéke is nagyobb (2,8%) volt. Ám azt is hozzáteszi, hogy ilyen negatív negyedévből évtizedes távlatban nem volt kettő egymás után, még a Covid idején sem, azaz minden árcsökkenés után jött valamekkora korrekció. A jelen helyzetben azonban ez a trend esetleg meg is törhet.

A KSH most publikált adatai még csak előzetesek, azaz további adásvételi adatok feldolgozása után még változhatnak. Az idei év eleji csekély érdeklődés mellett zajló kereskedésről pedig még ennyit sem mutat a statisztika. Bár még mindig sok a bizonytalansági tényező, Valkó Dávid azzal kalkulál, hogy a következő negyedévi jelentésben sem várható drasztikus országos árcsökkenés. Ám igazán majd a tavaszi érdeklődés-élénkülés – amikor nagyobb lesz a forgalom, s a téli rezsi-tapasztalatokat is leszűrték már maguknak az emberek – mutathatja meg, hogyan tovább. A használt lakásoknál az árak lassú lecsorgása jelentősebb csökkenésbe fordul-e, vagy a kis döccenő után minden megy tovább

az elmúlt években kitaposott úton? Az új lakásoknál egyértelműbb helyzetet lát az elemző: ott az árakat alulról támasztják a kivitelezési költségek is, s azokban egyelőre nem látszik számottevő csökkenési lehetőség.

Ha a negyedéves változásokon átlépve, éves periódusban nézzük a lakásárindexet, akkor még több meggyőződéssel állítható, hogy a számok egyelőre nem támasztják alá a tavalyi nagy riadalmat. A használt lakások ára 2021. IV. negyedévéhez hasonlítva tavaly év végére 17,1 százalékkal nőtt.

„Ez, amit már akkor érezhető lassulásnak véltünk, az utóbbi húsz negyedév hetedik legnagyobb nominális drágulása” – idézi fel Valkó Dávid.„

2021 és 2022 fordulójának három negyedéves őrületes száguldásához képest ugyan ez tűnhet visszaesésnek, ám ez a tempó nagyjából megfelel a korábbi, pezsgő időszakok árdinamikájának”. Az újépítésűeknél az éves drágulás valamivel szerényebb, 13,1 százalék, viszont az árcsökkenésnek sem látszik tere. Ugyanakkor tény, hogy reálértéken mindkét piaci szegmens reál értéken olcsóbbá vált 2022. végére, mert mint a KSH közölte2 decemberben az éves infláció elérte a 24,5 százalékot.